一文读懂央行降息对楼市影响几何

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一文读懂央行降息对楼市影响几何时间:2020-02-22 15:52 浏览次数:

  2月20日,果然“降息”了!

  央行又“降息”

  2月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为4.05%,较上月下调10bp;5年期以上LPR为4.75%,较上月下调5bp。这是自去年8月LPR改革以来,1年期LPR的第四次下调;5年期以上LPR则是改革后的第二次下调。

  专家表示,此时LPR下降,进而引导贷款利率下降,对于降成本、稳增长具有积极意义。国家 金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,在5年期以上的贷款中,个人住房贷款占比较高。此次两个期限LPR出现非对称下降,5年期以上LPR下降5个bp,是不向房地产市场放出宽松信号,表明房地产调控仍未放松。

  中信证券研究所副所长明明认为,2020年货币政策的首要目标还在于降成本,但降息需视实际利率情况而定、降准空间有限,仍将推动利率市场化来降成本,货币政策宽松的方向是确定的。

  降息对楼市影响几何?

  此次LPR“降息”,值得注意的是,5年期的LPR也下降了。

  5 年期以上 LPR主要对个人住房按揭贷款和企业中长期贷款产生影响, 自 2019 年 8 月 LPR 形成机制改革以来, 5 年期以上 LPR只于 2019 年 11 月跟随 MLF 下调过一次, 本次5年期以上LPR是否跟随下调成为了市场关注的焦点 。

  方正证券首席经济学家颜色分析认为,此次5年期也下降主要有以下几点原因:

  1、LPR改革以来,1年期LPR下降次数和总体下降幅度均超过了5年期以上LPR的变化,两者的利差不应继续拉大。

  从稳定经济增长的角度,如果1年期LPR下调而5年期以上LPR不变,那么两者利差会继续拉大,市场结构或将出现扭曲,意味着货币政策只鼓励一年期制造业贷款,而压抑部分基建贷款和房地产贷款。在新冠肺炎疫情发生后稳定经济增长的政策背景下,若两者利差持续拉大将有悖于宏观逆周期调节的总体思路。

  2、在经济受到新冠肺炎疫情较大冲击的情况下,企业渐进复工后信贷需求逐步回升,降低5年期以上LPR可以推动部分基建投资并压低企业中长期融资成本以稳定经济增长。

  降低5年期以上LPR目的是鼓励部分基建投资以及压低企业中长期融资成本。中央经济工作会议明确提出要引导资金投向“基础设施短板”等领域,而5年期以上LPR的下降有利于提升2020年的基建投资增速。2020年是全面建成小康社会的收官之年,在深化供给侧改革方面,基建补短板是确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升的重要抓手。

  今年以来财政部下达的专项债也主要投向了基建领域,足见基建在稳定经济增长、支持经济发展中的重要作用。除了部分基建投资受到5年期以上LPR影响,企业中长期贷款利率也受到5年期以上LPR影响,所以企业经营的财务成本将受益于5年期以上LPR下调。

  除了新增企业中长期贷款会受益,之前的存量企业中长期贷款也将把定价基准转换为LPR,所以企业在转换过程中也会受益于LPR下调。另外因为很多企业中长期贷款是按季度调整的,所以5年期以上LPR的下调具有灵活而及时的现实意义。

  4,5年期以上LPR利率下调对房地产按揭贷款利率影响有限。

  此次疫情爆发临近春节使得冲击力度与广度加大,已经对宏观经济造成了较大影响。若此时5年期以上LPR放弃下调,或将对房地产市场释放出负面信号。

  尽管5年期以上LPR与个人住房贷款联系紧密,但此时下调其利率并不意味着按揭贷款利率也会随即下调。分类来看,对于已经转化为LPR报价的存量按揭贷款来说,其利率更新周期最短为1年,因此房贷利率不会立即随5年期以上LPR相应变化。而对于新增房贷,降低的基准利率将通过加点的方式调整,保持新增与存量房贷利率一致。由此可见,按揭贷款利率实质上是不变的。

  因此,5年期以上LPR下调将对房地产产生适度影响,不会造成政策的过度宽松。

  方正证券首席经济学家颜色分析认为,五年期LPR如预期下调,但是下调了5个bp,反映了央行在支持企业中长期信贷和避免对房地产发送太强宽松信号之间的权衡。

  目前随着复工节奏逐步加快,企业中长期信贷需求逐步增加,需要5年期LPR下调支持实体经济的信贷需求。但是目前住房按揭挂钩五年期LPR,如果是10个bp的下调发送的对房地产刺激的信号过于强烈。因此5个bp的下调可以看做央行在多重目标之间的权衡。事实上,企业中长期信贷利率除了LPR下调带来的优惠以外,加点部分是主要的下调优惠的途径,由各银行自己跟客户商定。而按揭贷款在存量贷款转换期间需要保持稳定,下调的LPR部分会通过银行加点的方式加回来,从而保持之后新转换的房贷利率不变。

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